Guide du viager

La vente en viager consiste à « aliéner tout ou partie de son capital immobilier», moyennant le versement d'une rente viagère pendant toute la durée de sa vie. Le crédirentier est la personne qui touche la rente. Il peut conserver le droit d'usage et d'habitation. Le débirentier est la personne qui verse la rente. Il en aura la pleine propriété au décès du crédirentier et de son conjoint dans le cadre d'un viager occupé. Il en aura la pleine propriété immédiatement pour un viager libre.

On peut tout vendre en viager, à partir du moment où la chose vendue a une valeur certaine (possession immédiate ou différée). Ainsi, on peut vendre/acheter des bijoux, des oeuvres d’art, un bateau, une voiture, de l’argent, etc… et bien entendu, un appartement, une maison, un immeuble, un terrain, etc…

Sur le fond il n’y a pas de différence. Ce n’est qu’une forme d’acquisition. La particularité porte essentiellement sur les modalités de paiement. Bien évidemment, les aspects juridiques s’adapteront aux modalités de la vente, ce qui rendra ce type d’acquisition particulier et différent.

Le bouquet est la somme versée comptant. En complément de celui-ci est versée une rente viagère mensuelle ou trimestrielle.

Elles sont nombreuses. Les plus connues sont le viager occupé et le viager libre, mais il existe aussi les ventes à terme. Toutes les formes de vente ont des variantes et celles-ci sont nombreuses. Pour n'en citer que quelques unes, sur une tête, sur 2 têtes, sur la tête d'une tierce personne qui n'est pas propriétaire du bien vendu, avec réversion totale de la rente au dernier vivant ou avec diminution de la rente lors du décès du premier des vendeurs ; avec une rente immédiate, différée, progressive, régressive, temporaire, certaine ou limitée dans le temps...

Ils sont nombreux pour une vente en viager. Le bénéficiaire est assuré de percevoir une rente toute sa vie durant, quelle qu'en soit la durée. Cette sécurité est appréciable d'autant plus que la longévité ne cesse d'augmenter. Le crédirentier n'aura pas à assumer de gros travaux, l'impôt foncier lui sera payé. La rente viagère est revalorisée. Le taux de rente est acquis dès sa constitution, etc...

Il prépare dans les meilleures conditions possibles sa retraite. Il constitue un capital avec une petite épargne (la rente). Il paie le bien immobilier bien moins cher que s’il était libre. Il ne paie les frais d’actes et notariés que sur une partie du prix. Il n’a aucun problème avec l’occupant. Il ne paie aucun travaux d’entretien de l’appartement et de l’immeuble. Il n’encaisse pas de loyers qui feraient évoluer à la hausse son impôt sur le revenu. Il est serein pendant que son capital (le bien immobilier) prend de la valeur au fil du temps.

• Au vendeur qui souhaite améliorer sa retraite ou qui souhaite hériter de lui-même.
• À l'acquéreur qui souhaite investir/capitaliser pour sa retraite ou acquérir un bien immobilier en toute sécurité, pour plus tard, lorsqu'il aura cessé toute activité.

Il s'agit des mêmes garanties que pour un achat traditionnel avec quelques variantes. L'acte constatant le transfert de propriété est un acte authentique par devant notaire. Le vendeur, pour se garantir du paiement des rentes viagères ou des mensualités (dans le cas d'une vente à terme), bénéficiera du privilège vendeur et prendra une hypothèque de premier rang à son profit sur le bien qu'il vend. Il bénéficiera d'une action résolutoire en cas de défaillance de l'acquéreur. C'est-à-dire que le vendeur conserve le bouquet et les arrérages versés ainsi que le bien.

Oui, ils le peuvent. Lors de l'abandon du droit d'usage et d'habitation, les lieux deviendront libres et « reviendront » à l'acquéreur. Celui-ci versera une « récompense » appelée aussi « contrepartie » initialement prévue dès l'avant-contrat. Généralement, il s'agit d'une augmentation de la rente viagère la vie durant des vendeurs. Cette augmentation peut fluctuer selon l'âge auquel les vendeurs abandonnent le droit d'usage et d'habitation. Dans ce cas, que les clauses soient bien établies prend réellement un véritable intérêt.

Le bouquet est exonéré d'impôt, tout comme le comptant dans une vente à terme. La rente viagère bénéficie d'importants abattements fiscaux : 70 % au-delà de 69 ans, les 30 % restants se rajoutent aux autres revenus du crédirentier et peuvent faire varier son impôt sur le revenu. L'incidence fiscale peut être peu sensible. Pas l'imposition pour les rentes certaines et/ou les mensualités, quelque soit l'âge du vendeur.

Globalement, le vendeur paiera toutes les charges dont il profite. L'acquéreur, celles correspondant à l'administration, la gestion, l'assurance du bien. Cela doit être prévu dès le mandat de vente, repris dans le compromis et dans l'acte authentique.

L'acquéreur aura à sa charge les gros travaux. Le vendeur, tous les petits travaux de l'immeuble et toutes les réparations à l'intérieur de l'habitation. La répartition est contractuelle. Elle doit, dans les détails, préciser qui paie quoi.

En principe, vous êtes bénéficiaires du droit d’usage et d’habitation. Ce droit, vous est personnel. Vous ne pouvez le céder.

L’Agence Immobilière des Tanneurs prévoit et précise tout cela lors de l’élaboration de l’avant-contrat.

Oui, la rente ou la mensualité (dans le cadre d’une vente à terme) est indexée, cela afin de préserver le pouvoir d’achat du vendeur. L’indice choisi pour un viager libre ou occupé est habituellement celui de l’INSEE, des prix à la consommation France Entière, Série Hors Tabac, ensemble des ménages urbains.

Oui, bien évidemment, et cela à n’importe quel moment. Le nouvel acquéreur prendra la suite du contrat (paiement des rentes viagères ou des mensualités). Il dédommagera l’acquéreur initial d’une somme qui sera convenu entre eux sans que les vendeurs aient à intervenir.

Le vendeur n’a aucune inquiétude à avoir. L’acquéreur doit s’assurer de la juste valeur du bien. Il faut qu’il ait la certitude de pouvoir payer les rentes/mensualités. Tout le reste est facile.

L’Agence Immobilière des Tanneurs vous conseille. En effet, établir les conditions financières de vente et les conditions juridiques d’un contrat n’est pas chose aisée. Seul un véritable professionnel pourra vous aider tout en engageant sa responsabilité professionnelle.

Par exemple, nous n’avons pas parlé ici du mécanisme de la rente viagère, de l’indexation de celle-ci, des indices, des modes de calcul, de l’utilisation de sources de données, des tables d’espérance de vie rétrospectives ou perspectives, des tables génération Femmes/Hommes 2005, de l’évaluation, primordiale, par méthode de comparaison de la valeur vénale du bien dont s’agit, de l’espérance de vie moyenne présumée des vendeurs, des différentes méthodes d’évaluation du droit d’usage et d’habitation, des moyennes obtenues, des indices retenus, des clauses d’annulation, et de tellement d’autres choses encore (telles que la plus-value, les clauses de protection, des articles du code civil 605 et 606, 1974, 918, 1968 et autres, du certificat de vie, etc… Il s’agit d’un vrai métier.