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PROPRIETAIRE-BAILLEUR et ACQUEREUR EN VIAGER OCCUPÉ

Dans le match PROPRIETAIRE-BAILLEUR/ACQUEREUR d'un bien en viager occupé qui paie quoi ?

Le viager reste un excellent investissement, preuve à l'appui :

ACHAT LOCATIF vs ACHAT VIAGER OCCUPE
Avantages / inconvénients PROPRIETAIRE -BAILLEUR			Avantages / inconvénients DEBIRENTIER – VIAGER OCCUPE
	OUI	NON		OUI	NON
Droits / Valeur Vénale / considérée libre			Droits / Valeur Vénale / considérée libre
Droits / VV/ décotée de l’occupation			Droits / VV/ décotée de l’occupation
Gains sur le montant des droits			Gains sur le montant des droits
Gains immédiats net d’impôt / loyers perçus d’avance			Gains immédiats net d’impôt / loyers perçus d’avance
Impôts foncier			Impôts foncier
Gros travaux			Gros travaux
Petits travaux copropriété			Petits travaux copropriété
Travaux charge bailleur/intérieur habitation			Travaux charge bailleur/intérieur habitation
IRPP			IRPP
CSG 15.5% sur revenus locatifs			CSG 15.5% sur revenus locatifs
Honoraires de gestion			Honoraires de gestion
Remise en état entre deux locations			Remise en état entre deux locations
Risques d’impayés			Risques d’impayés
Emprunt pour acquisition			Emprunt pour acquisition
Coût crédit			Coût crédit
Contraintes loi ALUR			Contraintes loi ALUR
Sérénité durant la location			Sérénité durant la location
Revente possible			Revente possible

Conclusion

Fiscalement, Il est très clair que l’acquisition d’un bien en viager occupé est très nettement favorable à un investissement locatif.
Dans le langage populaire nous dirions : « il n’y a pas photo ! »

Agence immobilière des Tanneurs - 04 96 12 51 74

Vendre de Particulier à Particulier c’est le risque réel
que la transaction n’aboutisse pas

Il est plus difficile à un particulier qu’à un professionnel d’obtenir des informations précises sur le revenu de son « client », sur ses emprunts en cours et sur sa capacité d’emprunt. Le risque est grand de signer un compromis de vente qui n’aboutira pas pour cause de refus de prêt. Du temps perdu surtout si le vendeur s’est engagé sur son propre achat immobilier.

Des risques à ne pas sous-estimer

La vente entre particuliers comporte des risques graves

Celui d’un repérage pour un cambriolage. Recourir à un professionnel de l’immobilier élimine ce risque.
Il peut arriver que l’acquéreur s’estime lésé après son acquisition, pour de multiples raisons. Si la vente a été effectuée entre particuliers, le vendeur ne sera pas protégé par l’écran de l’agent immobilier et de sa responsabilité civile professionnelle.

Prudence et pragmatisme chez les anglo-saxons

Ce n’est pas pour rien que le système du Particulier à Particulier n’existe pas dans les pays anglo-saxons, notamment aux USA. Vendeurs, et acquéreurs y sont beaucoup plus pragmatiques et plus prudents. Conscients du fait que vendre un bien immobilier peut prendre du temps et représente un enjeu financier très important, ils préfèrent confier cette tâche aux professionnels préférant ainsi sécuriser le paiement de 95 % de la valeur de leur bien, plutôt que chercher à grapiller 5% de frais d’agence au risque de se retrouver en procès et de tout perdre.

Un particulier, par définition, n’est pas un professionnel de l’immobilier. Il n’a pas de vision sur les prix de vente négociés apparaissant sur les compromis de vente. Tout simplement parce que de nombreux vendeurs déterminent le prix de vente de leur logement, non pas sur la base de vrais prix de marché, mais sur celle du budget qu’ils doivent débloquer pour acheter le bien immobilier de leurs rêves.

Le bien immobilier peut rester pendant des mois, voire des années, à la vente, parce qu’il est tout simplement hors marché.

La méconnaissance des aspects juridiques et techniques peut gêner la vente et des documents obligatoires à fournir (un vrai parcours du combattant pour un particulier)

dossier de diagnostics techniques complet
information sur l’assainissement
avis de taxe foncière et d’habitation
en cas de construction, vérification des agrandissements ou de travaux importants nécessitant un permis de construire et contrôle du certificat de conformité
les 3 derniers procès verbaux de copropriété pour vérifier les comptes et la répartition des travaux à venir
renseigner sur le carnet d’entretien du syndic
rechercher le règlement de copropriété et informer l’acquéreur des obligations importantes
fournir les modificatifs du règlement de copropriété depuis le début de sa création
fournir l’état descriptif de division
les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur

Beaucoup de temps immobilisé pendant la mise en vente

Traiter les appels ou les mails des acquéreurs qui veulent visiter le logement prend du temps. Recevoir les acquéreurs pour leur faire visiter le bien à vendre, se déplacer de nombreuses fois pour accueillir les visiteurs. Sans parler des retards fréquents des visiteurs, des rendez-vous non honorés ou des projets non définis.

« L’équipe des Tanneurs vous accompagne dans l’élaboration de votre projet et met à disposition son expérience, son savoir-faire pour vous sécuriser dans votre achat ou votre vente. »

Thierry TREUIL - Agence immobilière des Tanneurs

Héritez de vous-même : vendez en viager !

L'origine du mot viager est ancienne et vient du vieux français « viaje », qui signifie « temps de vie ». Les Romains et, avant eux, les Grecs pratiquaient dejà le viager.

La pratique du viager est réapparue au Moyen-Age au cours duquel elle fut encadrée et organisée par la Loi.

Cette pratique prospère tout au long du 18^ème siècle et amène le rédacteur du Code Napoléon (Code Civil), en 1804, à la codifier dans ses articles 1968 à 1983.

Aujourd’hui, le viager représente environ 8500 ventes par an avec une augmentation de 5% chaque année.

Le principe du viager libre

Le bien est libre de l'occupation du vendeur.
Il peut être occupé par un locataire.
L'acquéreur ( débirentier ) en a immédiatement la libre disposition.
Il peut soit l'occuper personnellement, soit le louer et en retirer les fruits.
Il vous paiera des rentes viagères fortement défiscalisées toute votre vie durant.
Vous n'aurez plus rien à payer.

En somme : vous héritez de vous-même !

Avantages du viager libre

Un bouquet net d'impôt.
Rentes viagères supérieures aux loyers.
Rentes fortement défiscalisées.
Meilleure fiscalité ( IRPP-ISF ).
Pas de foncier.
Aucune charge de copropriété.
Aucun travaux de copropriété.
Aucune réparation à l'intérieur de l'habitation.
Pas de vacance entre deux locataires.
Pas de remise en état du bien.
Placement sûr et sécurisé.

Comment se calcule viager libre ?

Le calcul des conditions de vente d'un viager libre dépend :

1 - Du nombre de vendeurs
2 - De l'âge du ou des vendeurs
3 - De la valeur vénale de votre bien qu'il faut transformer en bouquet et en rentes

NB : Plus le bouquet est élevé, plus les rentes diminuent...

Pour vous aider dans votre estimation, appelez l'Agence immobilière des Tanneurs au 04 96 12 51 74

Exemple de bien vendu en viager

Valeur vénale de votre bien libre de toute occupation : 200.000 €

Agence immobilière des Tanneurs - 04 96 12 51 74

Immobilier : Quelle fiscalité pour 2013 ?

Les propriétaires devront faire face à une fiscalité nouvelle qui pourrait être plus contraignante qu'auparavant. Qu'en est-il exactement ? Quelles seront les conditions fiscales en cours dès le vote du budget de 2013 ?

Les plus-values immobilières taxées plus fortement

Au programme des nouveautés les députés ont voté un amendement qui alourdit la fiscalité des plus-values immobilières. Ainsi, une surtaxe sera instituée sur les plus-values des résidences secondaires. Celles-ci étaient jusqu'à présent taxées à 19%. Désormais, elles le seront à 21% à partir de 50 000 euros, 22% à partir de 100 000 et jusqu'à 25% pour des plus-values supérieures ou égales à 250 000 euros.

L'investissement locatif plus restrictif avec la loi Duflot

Prenant la relève de la loi Scellier, le dispositif Duflot prévoit que le taux de réduction d'impôt sera de 18% en métropole. Il sera toujours étalé sur une période de 9 et 12 ans avec aussi un bonus pour les bâtiments à très haute performance énergétique. A première vue, ces conditions sont préférables à celles du Scellier classique (13% sur 9 ans) et à celles du Scellier intermédiaire (17% sur 12 ans et 21% sur 15 ans). Cependant, l'investissement total ne devra pas dépasser 300 000 euros. Par ailleurs, l'accès au dispositif sera plus contraignant pour les investisseurs. Ainsi, les loyers des logements construits seront plafonnés et devront être inférieurs de 20% aux loyers du marché.

L'Agence Immobilière des Tanneurs note cependant que certaines n'ont pas été retenues. Ainsi, la taxe sur les logements "sous-occupés" estimée aux environs de 5% et qui devrait être instaurée dans les agglomérations connaissant un fort déséquilibre entre l'offre et la demande. Finalement, le gouvernement a abandonné ce projet. De même qu'a été abandonnée la taxe sur les logements de luxe. En effet, un amendement avait été présenté afin de taxer ces achats de biens immobiliers d'exception. La taxe était de 1% pour un bien équivalent ou supérieur à un million d'euros, 2 % pour les biens de deux millions d'euros, et jusqu'à 10% pour les achats de biens supérieurs à 10 millions d'euros.